Nieuws: erfpacht en overdracht

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in een onlangs gepubliceerde uitspraak beslist over een erfpachtgeschil tussen enerzijds het vastgoedbedrijf van de NS als erfverpachter en anderzijds Alliance als (voormalig) erfpachter en Homco als opvolgende erfpachter.

Het geschil ging hoofdzakelijk over de vraag of de NS aan haar toestemming aan Alliance om haar erfpacht aan Homco over te dragen een financiële voorwaarde mocht verbinden, inhoudende een bijbetaling van EUR 1.293.111,00.

De erfpacht is in 1988 gevestigd voor de duur van 99 jaar, ingaande op 13 maart 1986 en eindigende op 12 maart 2085, waarbij de canon, behoudens een bedrag van f 1,00 per jaar, voor de gehele erfpachtperiode is afgekocht.

Artikel 9 van de vestigingsakte bepaalt:

Wijziging van de canon kan plaatsvinden in de volgende gevallen:

(…)

c. bij vervreemding van het erfpachtsrecht, als bedoeld in artikel 10, zulks met ingang van de datum van vervreemding.

Artikel 10 van de vestigingsakte houdt in:

Het erfpachtsrecht mag zonder schriftelijke toestemming van de NS niet worden overgedragen of toegedeeld, noch gesplitst door overdracht of toedeling van het erfpachtsrecht op een gedeelte van de zaak, noch gesplitst in appartementsrechten.

NS mag de in lid 1 vereiste toestemming niet zonder redelijke gronden weigeren.

Alliance heeft op een bepaald moment overeenstemming met Homco bereikt over overdracht van haar recht van erfpacht. Alliance heeft in april 2006 toestemming aan de NS voor deze overdracht gevraagd.

NS heeft daarop gereageerd met de mededeling dat zij op basis van artikel 9 van de akte de mogelijkheid heeft om tussentijds de (afgekochte) canon te verhogen en dat zij op basis van een taxatie van een makelaar tot de conclusie komt dat de in 1988 gehanteerde canonprijs niet meer marktconform is in 2006. In 1988 is een afkoopsom van EUR 1.732.889,00 gehanteerd en in 2006 zou een waarde van EUR 3.026.000,00 van toepassing zijn, waardoor de erfpacht EUR 1.293.111,00 meer waard is dan in 1988, aldus NS. De NS ging akkoord met de overdracht van de erfpacht op de voorwaarde dat Alliance dit bedrag zou bijbetalen.

Alliance was als overdragende erfpachter niet bereid bovengenoemd bedrag aan de erfverpachter bij te betalen.

NS heeft vervolgens met Alliance afgesproken dat Alliance het door NS verlangde bedrag in afwachting van een gerechtelijke uitspraak over het geschil in depot bij een notaris zou storten, waartegenover NS zou instemmen met de overdracht van het erfpachtrecht aan de opvolgend erfpachter Homco.

De rechtbank heeft vervolgens beslist dat NS als erfverpachter op basis van artikel 9 van de erfpachtakte gerechtigd is om tot wijziging van de canon over te gaan en dat zij, in het licht van de waardestijging van het perceel, recht heeft op bijbetaling van een vergoeding van EUR 1.293.111,00 bij wege van canonverhoging. Alliance en Homco zijn hoofdelijk tot betaling van dit bedrag veroordeeld.

Alliance en Homco hebben hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank ingesteld. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelt dat uit artikel 5:85 lid 2 BW voortvloeit dat voor zover de efpachter verplicht is een canon te betalen, deze op – al dan niet regelmatig – terugkerende tijdstippen dient te worden betaald. Omdat deze bepaling van regelend recht is, kan volgens het Hof in de (vestigings)akte worden bepaald dat afkoop van de canon mogelijk is. Uit de akte blijkt dat de rechtsvoorganger van Alliance (de eerste erfpachter) bij vestiging van het erfpachtrecht de canon heeft afgekocht. Naar het oordeel van het Hof vloeit uit deze akte evenwel niet voort dat ook een opvolgend erfpachter bij overdracht van het erfpachtrecht verplicht is de canon af te kopen. Dit is immers nergens met zoveel woorden bepaald. Dit betekent dat voor de beantwoording van de vraag welke verplichting aan de opvolgend erfpachter kan worden opgelegd, dient te worden teruggegrepen naar het wettelijk stelsel. Nu het wettelijk stelsel uitgaat van betaling van canon op terugkerende tijdstippen, kan de opvolgend erfpachter er niet toe worden verplicht de gewijzigde canon in één keer af te kopen, maar kan deze er aanspraak op maken deze periodiek aan erfverpachter te betalen, aldus het Hof. Homco is op grond hiervan als opvolgend erfpachter in hoger beroep verplicht om periodiek een verhoogde canon aan NS te betalen.

NS baseerde haar vordering tot bijbetaling van EUR 1.293.111,00 door Alliance op artikel 10 van de akte. Naar het oordeel van het Hof was de erfverpachter gerechtigd aan zijn toestemming voor de overdracht een voorwaarde te verbinden. Deze toestemming dient redelijk te zijn, hetgeen volgt uit de tekst van de akte en uit artikel 5:91 lid 4 BW. De erfverpachter heeft van de erfpachter bijbetaling van een aanzienlijk bedrag verlangd. Naar het oordeel van het Hof is dit niet redelijk, aangezien de canon in 1988 reeds was afgekocht voor een periode van 99 jaar, terwijl NS bij overdracht van het recht van erfpacht aan Alliance in 2002 geen wijziging van de canon heeft bedongen. Gesteld noch gebleken is dat de herziening gerechtvaardigd is vanwege een wijziging in het gebruik van de opstal dan wel in de opstal zelf. De eis van NS komt er op neer dat van Alliance alsnog een verhoogde canon wordt gevraagd over de reeds verstreken periode waarin zij erfpachter was (maar die canon niet is gevraagd) en/of over de periode na vervreemding aan opvolgend erfpachter Homco. Een dergelijke bepaling acht het Hof geen redelijke grond voor het verlenen van toestemming tot vervreemding, nu daarmee naast de in artikel 5:84 lid 2 BW geregelde verplichting een gelijksoortige geldige verplichting zou worden gecreëerd. Nu evenmin is gesteld of gebleken dat er een andere, redelijke grond is voor NS als erfverpachter om toestemming te weigeren, is het Hof van oordeel dat de Alliance als erfpachter niet op grond van artikel 10 van de akte kan worden verplicht een gewijzigde canon te betalen wegens overdracht van het recht van erfpacht.

De conclusie is dus dat Homco als opvolgend erfpachter verplicht is om periodiek een hogere canon te betalen gerelateerd aan de grondwaarde op het moment van de overdracht in 2006 (verminderd met de waarde per datum van vestiging van het erfpachtrecht in 1988) en dat Alliance niet verplicht is om een vergoeding aan NS te betalen.

Neem vrijblijvend contact met ons op of bel +31 (0)76 5153 888.

Postbus 1107, 4801 BC Breda  | T: +31 (0)76 5153 888 | F: +31 (0)76 2011 320 | E: vangriensven@vglaw.nl